Уполномоченный продолжает серию публикаций, посвященных вопросам защиты прав граждан. Их основной посыл – каждый гражданин должен отстаивать свои права - законными, разумеется, способами. Не ждать, что кто-то другой решит проблемы. Тема сегодняшней публикации – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Управление многоквартирными домами сегодня целиком и полностью зависит от собственников жилья. К сожалению, эта идея пока еще слабо реализуется в жизни. Люди зачастую не представляют, какие права и обязанности порождает для граждан эта форма управления, а кто-то попросту не хочет тратить свое время. Жилищный кодекс Российской Федерации закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. При этом, если собственниками помещений не выбран или не реализован способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации. Дабы в последующем не пенять на завышенные тарифы по оплате некоторых услуг ЖКХ или на ненадлежащее оказание услуг со стороны управляющей организации лучше оставить право выбора за собой. Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществами собственников жилья (ТСЖ). Какими правами и обязанностями они наделяются, в чем их преимущество? ТСЖ – это объединение собственников помещений в многоквартирных домах для принятия самостоятельных оптимальных и взвешенных решений по самым разным вопросам, касающимся судьбы своего дома, включая вопросы эксплуатации. ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме или домах, расположенных на едином земельном участке, большинством голосов общего собрания собственников жилых и нежилых помещений дома (домов). Для проведения такого собрания необходимо соблюдение ряда обязательных требований. Первое – создание инициативной группы. Эта группа формируется из числа собственников многоквартирного дома (настоящих или будущих). В дальнейшем именно они будут осуществлять работу по созданию ТСЖ, при этом 4-6 человек вполне достаточно. Второе – место проведения общего собрания собственников. Это может быть актовый зал ближайшей школы, дома культуры, жилищно-коммунальной организации и т.п. В большинстве регионов имеются нормативные акты, в которых предусмотрена обязанность органов местного самоуправления содействовать инициативной группе собственников в организации проведения собраний, в частности в подборе помещения, представлении пакета необходимых документов, проведении собрания совместно с инициативной группой и т.д. Третье – уведомление о проведении общего собрания. Направляется не позднее, чем за десять дней до дня его проведения. Для того, чтобы собственник помещения принял участие в общем собрании собственников и тем самым воспользовался своим правом на управление домом, он должен знать время, дату, место проведения собрания, а также повестку дня. Важно помнить, что в силу части 2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а равно изменять ее. Уведомление о проведении общего собрания лучше всего направить заказным письмом каждому владельцу жилья (в последствие порядок оповещения может быть изменен, например, вручение уведомления собственнику под расписку, размещение объявления на специальном стенде). Четвертое – кворум и правила подсчета голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле участия в праве собственности на общее имущество в данном доме. То есть собственник квартиры общей площадью 100 кв. м. будет иметь в два раза больше голосов, чем собственник квартиры в 50 кв. м. Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся (правомочным), если на нем присутствовали собственники более чем 50% общей площади всех жилых помещений этого дома. Например, если общая площадь квартир в доме составляет 2 тыс.кв.м., то собрание будет считаться правомочным, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых в сумме будет более 1 тыс.кв.м. Пятое – уведомление о принятом решении. Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования обязательно должны быть доведены до сведения собственников помещений в доме. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех месте, например, на информационном стенде дома. Такое место также определяется решением общего собрания, поэтому важно заранее включить этот вопрос в повестку дня. Следует упомянуть, что информация должна быть размещена в течение десяти дней со дня принятия решения. Знать эти сроки необходимо для возможной последующей защиты своих прав, поскольку с этим моментом связана возможность обжалования принятого общим собранием решения: шестимесячный срок исковой давности начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении общего собрания (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Устав ТСЖ – основной учредительный документ, которому необходимо уделить особое внимание. По сути именно устав регулирует внутренние отношения в товариществе, конечно же после норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Постарайтесь соблюсти баланс при наделении правления ТСЖ полномочиями: если их будет слишком много – это окажется для вас невыгодным, если же мало (т.е. все решения будут приниматься общим собранием членов ТСЖ) – это будет тормозить деятельность товарищества. Органы управления ТСЖ – общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. Их учреждение необходимо предусмотреть в уставе. Общее собрание – высший орган управления товариществом. Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни решаются совместно непосредственно собственниками помещений на общем собрании, «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества, также на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании или привлеченная собственниками. Итак, с основными правилами ознакомились. Теперь можно смело создавать ТСЖ. Для этого на первом общем собрании необходимо принятие как минимум следующих решений: – о создании ТСЖ; – об утверждении проекта Устава; – о выборе способа управления; – о выборе правления ТСЖ и его председателя (возможно и ревизионной комиссии); – о выборе места размещения сообщений о решениях общего собрания, и итогов голосования. После принятия указанных решений ТСЖ необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре юридических лиц. Необходимые документы подаются по системе «одного окна» в уполномоченный налоговый орган, либо направляются почтой. Расходы потребуются на копирование документов, изготовление печати и уплату госпошлины. Протокол обязателен. Важно помнить, что все решения общего собрания членов ТСЖ должны оформляться протоколами, которые подлежат постоянному хранению. Закон не предъявляет особых требований к содержанию протокола, однако указание на дату, время и место проведения собрания, количество присутствующих, процентное соотношение присутствующих к общему числу собственников жилого дома и итоги проведения голосования в нем содержаться должны. Причем вся эта информация должна совпадать с той, что указана в соответствующих сообщениях о проведении собрания и о принятом решении. Первые трудности, о которых должны знать собственники. Одной из распространенных проблем в начале функционирования самоуправления собственников квартир, в том числе и путем создания ТСЖ, является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами. В связи с неопределенностью порядка установления перечня общего имущества в многоквартирном доме часто возникают споры по поводу того, входит ли в его состав тот или иной объект или же он принадлежит отдельному лицу, заключившему договор с застройщиком или органами местного самоуправления. Анализируя положения Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества следует определять как имущество, предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям в многоквартирном доме, а также для удовлетворения потребностей жильцов. Соответствие имущества этим признакам можно определить по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет, то по проектной документации на жилой дом (если дом является новостройкой еще не принятой в эксплуатацию). В случае возникновения спорной ситуации по отнесению того или иного имущества к объекту общей собственности вопрос решается в судебном порядке. Также большинство собственников, решивших организовать ТСЖ, сталкиваются с проблемой оформления придомового земельного участка в свою собственность. Ранее по понятным причинам местные администрации городов и сел, с большой неохотой брались за такие дела, учиняя гражданам всевозможные препятствия. Лишь в прошлом году после принятия очень важного Постановления Конституционного Суда от 28.05.2010 №12-П такая процедура была упрощена. Согласно позиции Суда, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе и не уполномоченные на то общим собранием, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом. Заявление должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Основные управленческие мероприятия. После регистрации ТСЖ, собственникам необходимо заключить договоры на обслуживание мест общего пользования (т.е. эксплуатационные услуги) и приобретение коммунальных услуг. Их важно различать. К коммунальным услугам законодательство относит водо-, газо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение. Они предоставляются потребителям специализированными ресурсоснабжающими компаниями, как правило, являющимися монополистами на местном рынке. Тарифы на коммунальные услуги, как и договоры на их предоставление утверждаются исполнительными органами государственной власти, региональными энергетическими комиссиями и местными властями в соответствии с законодательством РФ. Договоры с ресурсоснабжающими организациями являются публичными, то есть эти организации не вправе отказать вам в заключении договора, на одинаковых для всех условиях. Напротив обязанности по предоставлению эксплуатационных услуг: благоустройство территории, текущий и капитальный ремонт, вывоз мусора, освещение, уборка, санитарно-гигиеническая очистка общего имущества и т.д. лежат на управляющей организации (в нашем случае на ТСЖ), которая может осуществить эти работы, заключив трудовые договоры на постоянной основе с наемными работниками, либо путем заключения отдельных договоров подряда на выполнение конкретных работ. Важно отметить, что при создании ТСЖ льготные категории граждан сохраняют свои права на получение дотаций и субсидий, как и в муниципальных домах. Последний совет. Вопрос о том, хорошо это или плохо – создание товарищества собственников жилья в вашем многоквартирном доме, все еще остается открытым. В конечном итоге эффективность работы каждого ТСЖ зависит от избранного правления, председателя и самих собственников квартир и нежилых помещений. Если к этому вопросу подойти ответственно, и делать все, чтобы людям, живущим в доме, и самому дому было хорошо, то и ТСЖ тоже будет хорошим. Если же в первую очередь при создании ТСЖ преследовать корыстные цели, то и от ТСЖ ничего хорошего ждать не придется. Все в ваших руках. Желаю успехов в реализации своих прав и в эффективном самоуправлении! Владимир Лукин
